2022.07.18 "63빌딩도 울겠네"…여의도, 60층 아파트숲 변신 잰걸음

🎷 2022.07.18 경제신문 기사
"63 빌딩도 울겠네"… 여의도, 60층 아파트 숲 변신 잰걸음

➺ 71년생 시범, 60층 재건축 추진, 여의도 단지중 가장 속도 빨라

➺ 한양, 삼부도 각각 신통기획 선정

➺ 화랑, 장미, 대교 통합 재건축 검토

➺ 용적률 250%만 해도 2300가구, 일부 한강 조망 주민 반대가 관건

➺ 한강변 상업지역인 서울아파트 76층 주상복합으로 대장주 노려

➺ '건축법'에 따른 재건축 성사 관심

➺ 여의도高 옆 목화, 숨은 블루칩 '분리 재건축' 광장은 판결 주목

매일경제

 

🎷 추천이유
여의도에 재건축 훈풍~ 여의도에서 가장 오래된 시범아파트가 60층 높이 초고층 재건축을 추진하고, 서울시의 ‘신속 통합기획’ 추진이 결정된 단지도 속속 등장. 주식시장에서도 대장주의 흐름을 파악하듯이, 부동산 시장에서도 매수할 수는 없더라도 대장이 어떻게 변할지 파악하기!  2006년 당시 오세훈 서울시장의 '한강 르네상스'도 연결해서 생각해보세요!

 

🎷 핵심 내용 구조화
✔ WHAT? (무슨 일이야)
• 재건축 훈풍 부는 여의도 '한강 르네상스' 시동

✔ WHY? (왜)

• 여의도 내 22개 아파트 단지 중 16곳은 현재 준공된 지 40년 이상이 지남.
• 여의도에서 가장 오래된 시범아파트가 60층 높이 초고층 아파트로 재건축을 추진하고, 서울시의 '신속 통합기획' 추진이 결정된 단지도 속속 등장하는 가운데 그동안 주민 합의가 쉽지 않았던 통합 재건축이 수월해질 것이라는 기대.

 
✔ HOW? (어떻게)

◆ 여의도에서 신통 기획으로 재건축을 추진하는 단지는 시범아파트, 한양아파트, 삼부아파트 3곳

• 1971년 지어져 올해로 준공 51년 차인 시범아파트(1584가구, 여의도에서 가장 오래된 단지형 고층 아파트)
➺ 2017년 안전진단 D등급을 받아 재건축 사업이 확정됐고 지난해 11월에는 재건축 사업을 관리하던 한국 자산신탁이 신통 기획 참여를 신청.

➺ 서울시는 172%인 시범 단지의 용적률을 400%까지 끌어올려 최고 60층으로 짓는 계획안. 기존 1584가구는 2400여 가구로 재건축. 조망권을 고려해 한강변과 가까운 동의 높이는 30층으로 조정하는 방안도 검토.

• 1975년 지어진 한양아파트(588가구)

➺ 신통 기획을 신청해 용적률 600% 이하, 지상 최고 50층짜리 1000가구 이상의 대단지로 조성할 계획

• 1975년 준공된 삼부아파트(866가구)

➺ 여의도 지구단위계획상 삼부아파트와 목화아파트를 통합해 재건축 추진 계획이었으나 목화아파트 소유주들이 한강 조망권을 포기할 수 없다며 반대로 삼부아파트는 단독으로 신통 기획을 추진.

◆ 화랑·장미·대교는 통합 재건축 추진

• 화랑·장미·대교 3개 단지를 합하면 932가구

➺ 서울시의 신통 기획 합류도 검토.

➺ 통합 재건축까지 실제로 이어지려면 넘어야 할 장애물이 많음.

  - 강변과 가장 가까운 화랑아파트에는 조망권 문제로 단독 조합을 설립

• 공작아파트(373가구)는 정비구역 지정에 도전

➺ 도시계획위원회 상정을 요청하면서 영등포구청에 정비계획안을 올려둔 상태. 제출된 정비계획안대로라면 현재 최고 12층, 373가구 규모인 공작아파트는 최고 49층, 555가구 규모로 탈바꿈.

◆ 여의도 대장주는 서울·광장아파트

•서울 아파트는 192가구밖에 안 되는 소규모 단지

➺ 한강변에 붙어 있는 데다 상업지역에 위치해 있어 다른 아파트보다 용적률을 끌어올릴 수 있다

  - 이 같은 장점을 활용해 76층 높이, 300가구 미만 규모의 주상복합 건설

  - '건축법'에 의한 재건축은 소유주와 시행사가 공동사업단을 꾸려 건축허가를 받아 사업을 진행. '도시 및 주거환경 정비법'과는 다르게 조합 설립 등 절차가 필요 없고 용적률을 최대 750%까지 끌어올릴 수 있다. 시간은 단축하되 용적률을 극대화하겠다는 복안이다. 물론 이런 시도를 한 단지가 재건축 역사상 없었던 데다 정부가 어떤 입장을 보일지 몰라 실제 사업으로 연결될지는 미지수.

• 목화아파트도 '숨은 블루칩'

➺ 단지 우측에 낮은 건물인 여의도고등학교가 있어 '영구 조망'이 가능한 부분은 최대 장점이다. 현재 조합 창립총회를 준비.

•  1978년 준공된 광장아파트

➺  '분리 재건축'을 놓고 소송전을 벌이고 있는 점이 부담 ☞ 1·2동과 3~11동(4동은 없음)이 두 개의 주택용지로 나뉘어 있음.☞ 1·2동(243.19%)의 용적률이 3~11동(199.47%)보다 40% 포인트 이상 높아 통합해 재건축할 경우 3~11동 소유주의 재건축 분담금이 늘어나는 구조라 3~11동 소유주들은 신탁방식(한국 자산신탁)의 분리 재건축을 추진해왔다. 이와 관련한 소송은 현재 대법원에까지 올라가 있는 상태.

 

🎷 돈이 되는 질문 & 투자에 적용할 점
✔ 여의도 재건축 추진은 어떻게 되고 있을까?

✔ 여의도역 인근 아파트 시세는?

🎷 스크랩 소감

오세훈 시장의 주요 부동산 정책 중 하나인 신속 통합기획으로 빠르게 진행되고 있고 여의도 부동산은 매물도 없고 정점에서 떨어지지 않을 것 같다. 우리나라에서 처음으로 '아파트 부촌(富村)'이라는 명성 얻었듯이 여의도의 재건축 후의 모습은 부촌의 명성을 이어나갈 것 같다.