부동산 규제 2차 해제

🎷 2022.09.22 경제신문 스크랩

 

🎷 핵심 내용 구조화

✔ WHAT? (무슨 일이야)

➤ 부동산 규제 해제

 

✔ WHY? (왜)

➤ 최근 급랭 중인 부동산 시장 상황에서 경착륙을 할 수도 있다는 우려 때문이다

 

✔ HOW? (구체적으로)

➤ 21일 국토부는 제3차 주거정책심의위원회와 기재부 부동산가격안정심의위원회를 열었다.

➺ 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 4곳이 투기과열지구에서 해제되지만 조정대상지역 규제는 유지한다.

➺ 투기과열지역은 서울 용산·서초·강남·송파 등 서울의 15개 자치구이고, 서울은 투기과열지구와 조정대상지역이 모두 현행대로 유지된다.

➺ 조정대상지역이 해제되는 곳은 경기도 안성·평택·양주·파주·동두천시 등과 해운대·수영·연제구 등 부산 전지역, 대구 수성구와 광주, 대전, 울산, 충북 청주, 충남 천안·공주·논산, 전북 전주 완산·덕진구, 경북 포항 남구, 경남 창원 성산구 등이다.

➺ 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 감소했고, 조정결과는 26일 0시부터 효력 발생한다.

➤ LTV 완화

➺ 투기과열지구에서 해제되면 15억 원 초과하는 아파트도 주택담보대출을 받을 수 있다.

➺ 조정대상지역에서 해제되면 30~50%로 제한받던 LTV 규제 완화되고 다주택자가 집을 살 때 주택담도대출을 받을 수 있게 된다.

➤ 다주택자 취득세 중과, 양도세, 장기보유 특별공제 배제, 종부세 추가 과세 등 불이익받지 않을 수 있다.

 

매일경제

 

🎷 모르는 용어

✔ 경착륙(hard landing)

➤ 항공기가 급격히 고도를 낮추면서 활주로에 진입하거나 착륙하는 기법을 가리키는 우주·항공 용어이다. 경제 관련 맥락에서 사용할 때에는 이러한 특징에 맞춰 비유하는데 경착륙은 격심한 변동을 가져오듯이 경기가 갑자기 냉각되면서 주가가 폭락하고 실업자가 급증하는 현상을 말하며 급격한 변동을 일컫는 용어로 대용되고 있다.

 

✔ 연착륙(hard landing)

➤ 비행기나 우주선이 기체에 무리가 가지 않도록 활주로에 서서히 착륙/진입하는 기법을 가리키는 우주·항공 용어이다. 경제 관련 맥락에서 사용할 때에는 이러한 특징에 맞춰 비유하는데 연착륙은 경기가 고성장에서 급격한 경기침체나 실업 증가 등을 야기하지 않으면서 서서히 안정기에 접어드는 현상을 말한다. 경기의 변동성이 크면 그만큼 경제주체들이 예상치 못한 위험에 노출될 가능성이 크기 때문에 안정적이고 지속적인 경제활동을 방해하는 요인으로 작용할 수 있다. 이렇기 때문에 경기 변동의 폭과 속도를 최대한 자연스럽고 부드럽게 이루어지도록 거시경제를 안정적으로 관리하는 경제 정책이 중요해진다.

 

✔ 주택담보대출비율 (LTV  Loan To Value ratio) 

➤ 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율, 은행에서 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출 가능 한도로서 2000년 9월 부동산 정책을 세우면서 도입되었고 부동산 가격의 미시정책으로 활용되고 있다.

만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 4억 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 2억 4천만(4억x0.6)이 된다. 하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 일반적이다. 여기에 추후 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분하는 경우에 대비, 방 1개당 소액 임차보증금을 빼고 대출해준다. 이는 대출한도금액에서 전세권 등의 선순위 저당권과, 주택임대차 보호법에 의한 최우선 변제금인 소액 임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다.

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

 

✔ 투기과열지역

➤ 최근 2개월간 신규 아파트 청약경쟁률이 5:1 이상되거나 전용면적 85㎡이하 주택 청약경쟁률이 10:1을 초과할 경우 지정할 수 있다. 투기과열지역으로 지정되면 등기 시까지 분양권 전매제한, 청약 1순위 제한, 5년 이상 무주택자에게 신규주택 75% 우선공급, 조합원 지위 양도 금지 등 제한이 있다.

 

✔ 조정대상지역

➤ 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나, 청약 경쟁률이 5:1 이상인 지역 등에 지정할 수 있다. 조정대상지역으로 지정되면 청약 대출 시  LTV와 DTI의 규제, 다주택자 양도소득세 및 종합부동산세 중과, 장기보유 특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일세율 적용, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 자금조달계획서 제출 등 규제를 받는다.

 

✔ 장기보유특별공제

➤ 소득세법에 따라 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득금액을 산정할 때 일정액을 공제하여 양소득세를 계산하는 제도이며 보유기간이 길수록 높은 공제율을 적용한다.

 

🎷 돈이 되는 질문 & 투자에 적용할 점

✔ 부동산 규제지역 해제의 효과는 어떤 것이 있을까?

➤ 투기과열지구가 해제되면 분양권 전매가 제한이 없어지면서 외지인들이 투자를 할 수 있다. 

➤ 조정대상지역이 해제되면 세금 규제와 대출 규제가 없어지므로 실수요자들은 부담을 덜 수 있다.

 

✔ 22.6.21 발표한 부동산 대책 어떤 내용인지 되짚어보기

➤ 상생 임대인제도 폐지

➺ 상생임대인 : 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규 혹은 갱신 계약 체결 임대인

➤ 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제

➤ 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제

➤ 임차인 월세 세액공제 확대, 갱신만료 임차인 전세대출 지원강화, 분양가 상한제 거주 의무 완화 등이 있다.